Aanscherping Besluit Woningbouwimpuls

Met de introductie van de beoogde Realisatiestimulans dient de Woningbouwimpuls op onderdelen te worden aangepast. De Realisatiestimulans is een voorspelbare bijdrage per gemeente, gebaseerd op het aantal woningen waarvan de realisatie in dat jaar is gestart. Het doel van de Realisatiestimulans is om bij te dragen aan de woningbouwopgave door gemeenten een financiële impuls te geven om woningen in het betaalbare segment te realiseren.

De wijzigingen van het Besluit Woningbouwimpuls zien ten eerste op de actualisatie van de begripsbepalingen van middenhuur en betaalbare koop. Daarnaast zijn de nadere voorwaarden ten aanzien van de activiteiten waarvoor een uitkering kan worden verstrekt verplaatst naar de onderliggende Regeling Woningbouwimpuls. Deze zullen bovendien met een nog te publiceren wijziging van de regeling worden aangescherpt.

Begripsbepalingen
Het begrip middenhuur wordt aangepast overeenkomstig de definitie uit de Wet betaalbare huur en voor het begrip betaalbare koopwoning wordt voortaan verwezen naar de Huisvestingswet 2014. Daarmee wordt duidelijkheid en uniformiteit verschaft aan alle betrokken partijen in de woningmarkt met betrekking tot de huur- en koopprijsgrenzen.

Daarnaast wordt verduidelijkt dat een aanvraag minimaal bestaat uit een toelichting inclusief grondexploitatie, in plaats van een haalbaarheidsstudie. De grondexploitatie is de financiële boekhouding van een gebiedsontwikkeling. Het is de financiële vertaling van ruimtelijk beleid naar een specifieke locatie. Een grondexploitatie is een specifieke begroting die de grondkosten en grondopbrengsten van een gebiedsontwikkeling in beeld brengt. Met de grondexploitatie geeft de gemeente inzicht in de financiële haalbaarheid, de marktconformiteit en realiteit van de gevraagde bijdrage.

Verplaatsing bepalingen naar regeling
Bepaalde onderdelen uit het Besluit worden verplaatst naar de Regeling Woningbouwimpuls. Dit betreft onder andere de bijdragen aan projecten ten behoeve waarvan een uitkering kan worden toegekend. Dit komt deels door voortschrijdend inzicht en deels is het om het instrument toekomstbestendig te maken.

Nieuwe inzichten om het instrument doelgerichter, doelmatiger en rechtvaardiger in te zetten zijn met een wijziging van de regeling sneller te implementeren en zo kan beter worden ingespeeld op de snel veranderende woningmarkt ook in verband met andere maatregelen die de regering op dit moment neemt om de evenwichtige verdeling van betaalbare woningen in de woningvoorraad te vergroten.

Woningbouwimpuls in relatie tot Realisatiestimulans
Door de komst van de Realisatiestimulans is er voor minder projecten een Woningbouwimpulsbijdrage nodig, doordat projecten met de bijdrage uit de Realisatiestimulans het financiële tekort vaker kunnen dekken. Gemiddeld ontvangt een gemeente ongeveer € 7000 (inclusief btw) per betaalbare woning uit de Realisatiestimulans. De gemiddelde gevraagde bijdrage uit de Woningbouwimpuls is ongeveer € 9000 (inclusief btw) per betaalbare woning.

Het is logischerwijs te verwachten dat er locaties zijn waar ondanks de inzet van de Realisatiestimulans nog een tekort resteert, maar dat dit maar een beperkt aantal projecten zal zijn. In deze projecten moeten significante investeringen gedaan worden om de locatie geschikt of beschikbaar te krijgen.

De bijdrage die vanuit de Realisatiestimulans aan gemeenten wordt uitgekeerd is berekend om de gemiddelde publieke tekorten in woningbouwprojecten in Nederland te dekken. Het uitganspunt is daarom dat gemeenten in staat moeten zijn om publieke investeringen te doen met de bijdrage uit de Realisatiestimulans (in het vooruitzicht), ook als de publieke opbrengsten uit grondverkoop of kostenverhaal niet volledig dekkend zijn.

In enkele gevallen zal een gemeente een locatie moeten ontwikkelen waar de investeringen dermate hoog zijn, dat op geen enkele manier de bijdrage uit de Realisatiestimulans de investeringen dekt. Bijvoorbeeld in het geval er (hinder)activiteiten uitgeplaatst moeten worden of als er sprake is van (ernstige) vervuiling. In zulke gevallen lopen de publieke kosten al snel op tot een niveau dat er sprake is van een significant publiek tekort. In dat geval kan een gemeente een beroep doen op de Woningbouwimpuls.

Activiteiten waarvoor een bijdrage kan worden gevraagd
Om te voorkomen dat gemeenten de Realisatiestimulans niet gebruiken om projecten financieel haalbaar te maken, wordt de drempel verhoogd om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit de Woningbouwimpuls. Op de Woontop is daarover aangekondigd dat de Woningbouwimpuls beschikbaar is voor projecten als de volgende limitatieve lijst van activiteiten op aantoonbare wijze bijdragen aan en noodzakelijk zijn voor het versnellen of realiseren van de bouw van nieuwe woningen:

• de infrastructurele ontsluiting;
• verlaging van de stikstofdepositie in stikstofgevoelige Natura-2000 gebieden;
• bodemsanering in een afgebakend projectgebied;
• uitplaatsing van (bedrijfs)activiteiten ten behoeve van woningbouw.